Waarom je je hypotheek zou oversluiten

De meest voorkomende reden om een hypotheek over te sluiten is de rente. Wanneer de actuele rente lager ligt dan de rente die je nu betaalt, kun je vaak flink besparen op je maandlasten. Zeker nu de rentestanden blijven bewegen, is het logisch dat veel huiseigenaren zich afvragen of ze kunnen profiteren van gunstiger voorwaarden. Toch is oversluiten niet altijd automatisch de beste keuze. Hoewel een lagere rente aantrekkelijk lijkt, brengt het proces ook kosten met zich mee, zoals advieskosten, notariskosten en soms een boeterente. Met een oversluitcheck bereken je snel of het financieel interessant is en hoe lang het duurt voordat de besparing de gemaakte kosten compenseert. Zo weet je zeker of oversluiten in jouw situatie echt loont.

Onze adviseurs in Amersfoort, Utrecht en Hoevelaken helpen je daarbij graag. Tijdens een persoonlijk gesprek kijken we niet alleen naar cijfers, maar ook naar jouw toekomstplannen. Misschien wil je juist meer zekerheid, of verwacht je binnen enkele jaren te verhuizen en ben je alvast benieuwd wat je mogelijkheden zijn bij het kopen van een nieuwe woning. In dat geval kan het slimmer zijn om nog even te wachten. We nemen de tijd om het volledig door te rekenen, zodat je een weloverwogen beslissing kunt nemen zonder verrassingen achteraf.

Wat is oversluiten precies?

Bij het afsluiten van een hypotheek kies je een rentevaste periode, een termijn waarin jouw rente ongewijzigd blijft. De meeste mensen kiezen voor tien of twintig jaar zekerheid. In die tijd kan de hypotheekrente voor nieuwe hypotheken echter veranderen. Als de actuele rente lager is dan jouw huidige rente, kun je ervoor kiezen om over te stappen naar een nieuwe hypotheek met gunstiger voorwaarden. Dat noemen we oversluiten. Je beëindigt dan het oude rentecontract en sluit een nieuw contract af, vaak bij dezelfde geldverstrekker, maar soms ook bij een andere.

Daar hangt wel een prijskaartje aan. Het oversluiten van je hypotheek kan kosten met zich meebrengen, zoals een boeterente, advieskosten, notariskosten en een nieuw taxatierapport. Deze kosten verschillen per situatie, maar kunnen in sommige gevallen worden meegefinancierd in je nieuwe hypotheek. Sluit je de hypotheek over aan het einde van je rentevaste periode, dan vervalt de boeterente meestal en is oversluiten extra interessant. Zo’n overstapmoment biedt de kans om opnieuw te kijken naar je maandlasten, looptijd en hypotheekvorm.

Welke kosten heb ik bij oversluiten?

Het oversluiten van je hypotheek is niet gratis. Veranderen van geldverstrekker heeft alleen zin wanneer je de oversluitkosten bij de nieuwe geldverstrekker kunt terugverdienen met lagere netto maandlasten. Vraag daarom altijd eerst je huidige geldverstrekker om een nieuw aanbod. Is dat aantrekkelijk, dan bespaar je vaak al een deel van de kosten.
De oversluitkosten kunnen bestaan uit:

• Advies- en bemiddelingskosten
• Taxatiekosten
• Hypotheekaktekosten bij de notaris
• Boeterente bij vervroegd aflossen
• Kosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De meeste van deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar als de nieuwe hypotheek een lening vervangt die je destijds bent aangegaan voor de aanschaf, verbetering of het onderhoud van je eigen woning. Leen je geld om de oversluitkosten te betalen, dan heb je over dat deel van de lening geen renteaftrek.

Goed om te weten: wij berekenen altijd of de investering in oversluiten zich binnen een realistische termijn terugverdient, zodat je niet alleen nu, maar ook op de lange termijn profiteert van lagere maandlasten.

Aandachtspunten bij oversluiten

Het is verstandig om het oversluiten van je hypotheek goed te bespreken met een adviseur. Er spelen vaak meer factoren mee dan alleen de rente. Denk bijvoorbeeld aan:

• De hoogte van een eventuele boeterente
• De fiscale gevolgen van oversluiten
• De actuele waarde van je woning
• Je inkomen en financiële verplichtingen
• De voorwaarden van een aflossingsvrije hypotheek
• De mogelijkheden bij een spaar- of beleggingshypotheek
• De keuze voor een nieuwe hypotheekvorm
• De voorwaarden na oversluiten bij de nieuwe aanbieder

Samen kijken we welke van deze punten in jouw situatie het zwaarst wegen en hoe we het traject het slimst kunnen aanpakken.

Boeterente en fiscale gevolgen

Als je tijdens de lopende rentevaste periode overstapt, rekent je geldverstrekker vaak een boeterente. Deze wordt berekend op basis van de resterende looptijd, de huidige rente en de actuele marktrente. Hoe langer de resterende periode en hoe groter het renteverschil, hoe hoger de boeterente kan uitvallen. Daarom is het verstandig om altijd eerst een actuele berekening op te vragen voordat je een beslissing neemt.

Daarnaast spelen fiscale regels een rol. Heb je je hypotheek afgesloten vóór 1 januari 2013, dan behoud je bij oversluiten het recht op hypotheekrenteaftrek, ook als je overstapt naar een andere aanbieder of hypotheekvorm. Dit noemen we fiscaal geruisloze voortzetting. Wel gelden er voorwaarden, bijvoorbeeld dat het doel van de lening hetzelfde blijft en dat je niet meer leent dan nodig is. Een adviseur van Visie kijkt altijd zorgvuldig mee zodat je niet voor fiscale verrassingen komt te staan.

De waarde van je woning

De verhouding tussen de waarde van je woning en de hoogte van je hypotheek, ook wel de loan-to-value genoemd, speelt een belangrijke rol bij oversluiten. Geldverstrekkers willen zekerheid dat het geleende bedrag in verhouding staat tot de waarde van je woning. Is er sprake van onderwaarde, dus als je huis minder waard is dan de hypotheek die erop rust, dan is oversluiten meestal niet mogelijk. In dat geval kun je soms wel overstappen binnen dezelfde geldverstrekker of kiezen voor rentemiddeling. Ook dat rekenen we graag met je door, zodat je weet wat haalbaar is.